新西兰房地产市场的投资回报与风险 |
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《新西兰房地产市场的投资回报与风险》由奥克兰房地产专业人士Tina Chen供稿。新西兰房地产信息网授权转载。Tina Chen撰写了大量高水平的有关新西兰房地产投资，奥克兰房价，奥克兰房地产市场分析文章。新西兰房地产网精选一部分与读者分享。
根据新西兰房地产协会所发表的数字，自从今年三月份，奥克兰地区中等价位新西兰房屋的房价飙涨到四十三万五千元之后，接连的四个月房价都有回落的趋势。在过去的四年中房价几乎涨了百分之六十，现在已回跌了两万元左右。 奥克兰地区的平均房价也有一点回跌的趋势，由三月份的每幢三十七万两千元，回跌到六月份的平均每幢三十六万六千五百元左右。同时六月份的房屋销售量也降低到两千四百九十六幢，去年同一时间的销售量是两千六百一十五幢。 Manukau、 North Shore与 Papakura 三个地区房屋市场仍然是相当的活跃，但是在Waitakere 与 Auckland两地的新西兰房子销售量却是降低了，因此使得整个奥克兰地区的平均销售量也被拉了下来。奥克兰地区的这种情况与新西兰全国刚好相反，新西兰全国的房价现在仍然是上涨的，中等价位的房价仍继续的攀升中，上个月每幢房屋的平均的价格是二十八万四千五百元。 PMI 房贷保险公司曾经预测；新西兰全国某些地区，在未来的一年中房价可能会有下滑的趋势。在最近一期的「经济学家」(Economist)杂志中形容房地产业的售价是历史上最大的财政泡沫。并列举新西兰是世界上收入与房屋租金相较之下，房屋的价格涨到最高记录的九个国家之一。 Bayleys 新西兰房地产业的Kirsty Stevenson 说；现在奥克兰房地产市场上住屋的价格已经到达一个稳定的停滞期了。好卖的房地产仍然卖的很抢手，不好卖的房地产情况依然照旧，价格好、地点好的房屋仍然是买卖的红红火火，火火红红。由于专家们的预测及新闻媒体的报导，认为现在的房价过高，银行的房贷利率又一直不停的往上飙，因此使得购屋者更谨慎小心，因此房屋在销售的过程中会在市场上停留的稍久一点。 Westpac的首席经济顾问Brendan O'Donovan 说；在新西兰房地产都市中销售速度之所以减缓的原因之一，是有些新西兰房地产投资者们在观看是否有更好的投资区域或环境。购买投资房的人都是注视着能够收得最好租金的地区，使得收到的租金与投资的成本之间，能得到最大的回收与经济效益，因此重心便由市区转移到市郊。 「新西兰房地产协会」的会长Howard Morley也承认不动产房价是有点回跌的趋势， 但是他不认为将会有更严重的情况发生。他认为；发生在奥克兰市的中等屋价下跌的现象，应该与日渐增多的低价公寓的销售有关。也有许多的购屋与投资者要等到九月大选选完了之后才会做出最后的决定。而且我们也不能因为二万、三万甚至是四万或五万元的价格波动就说房屋的大跌价即将来临。 有许多在新西兰购买房屋或土地的人不是自己住而是用来房地产投资，在波涛汹涌的金融市场中，不管房地产投资者或投机，其共同的目标都是相同的想要追求最高的报酬；但在外显的行为上，房地产投资与投机是无法明确判别的，因为大家的行为都一样，就是房地产买或卖，甚至有时投机者的获利反而远大于投资者，这种状况也常发生在不动产与土地的购买上。 物理学家牛顿在投资失败，散尽家产之后，他说：「天体的运行轨道，我可以精确计算到几公分和几秒的差距，但我却无法估算出一群疯狂的人，会把指数带向何处。」此话说出了投资市场是艺术还是科学的扑朔迷离，彷佛是在欣赏印象派的作品一样，我们是永远无法看清其轮廓的。 「生物科技投资高手」的作者Tom Abate说：「只有见闻渊博而且根据情报行事的投资高手，才能在这复杂的产业界繁荣壮大。」好的投资理念，有赖于对投资理论及实证经验的理解，因为报酬率与风险的关系是正比，所以长期投资所承担的风险应比短期投资高，这是因为长期投资人不需于不利时机调整投资组合而遭受损失，因此可获得较高的平均报酬。 投资学的理论基础，到一九六○年代马可维兹提出以投资组合来分散风险的理论，才渐渐建立起来。马氏的主要贡献在于证明当投资组合的资产数目增加时，可以在期望报酬率不减少的情况下，将风险数量化，并唤起大家对风险的注意。但风险的降低有其极限，任何一个投资组合的总风险，有一部分的确随资产数目增加而减少，这部分称为「可分散风险」；而剩下的一部分是无法分散掉的，叫做「系统性风险」。 同时要注意的是新西兰房地产投资应按自己的财务条件，生活目标及风险偏好，做投资规画，年龄与风险承担能力是息息相关的，年轻时不注意长期投资的好处，或年老时承担太高的风险，都是不智的。 |