新西兰房地产投资 |
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《新西兰房地产投资》由奥克兰房地产专业人士Tina Chen供稿。新西兰房地产信息网授权转载。Tina Chen撰写了大量高水平的有关新西兰房地产投资，奥克兰房价，奥克兰房地产市场分析文章。新西兰房地产网精选一部分与读者分享。 最近Quotable Value对于新西兰房价又有了新的报导，认为经过十月份的迟缓之后，十一月份的新西兰房屋价格又有了新的态势出现。今年住屋的价格直到十一月份为止已经上涨了百分之十五。在十月份时上涨的幅度是百分之十四点五，要比九月份的百分之十四点九降了一些。 QV的发言人Blue Hancock说；以十一月份成长的趋势来看，新西兰房地产市场的潜力还是有的，并不像有一些人所预测的会往下坡走。在有些大的城市中心，像是汉弥栴D就已上涨了百分之二十七点七，基督城上涨了百分之十九点三，威灵顿也上涨了百分之十二。在丹尼丁上涨的情势则由百分之十六点二下降到百分之十三点八，奥克兰房屋的市中心是涨了百分之四 在一些小城市的中心，像是Wanganui房价涨了百分之三十八点三，Whangarei上涨了百分之三十四点五， Gisborne上涨了百分之二十八点四， Rotorua上涨了百分之二十七点七。 虽然新西兰储备银行的理事主席又将贴现率提高到百分之七点二五，企图想要冷却新西兰的房地产业，但是新西兰房地产业仍然是要比银行界在一年前所估计的高出了百分之十五。在新西兰买卖房屋的实务上来说；新西兰房屋买卖价格认知差距如果逐渐缩小，则新西兰房屋成交撮合愈容易，而这也是市场买气是否转强的一个重要指标。 事实上做房地产投资除了银行利率很重要之外，但是还有许多问题相对的也很重要，诸如；经济景气问题；房屋的供需现象，以及地段单价与获利空间等都是非常重要的考虑投资房地产的因素。 房地产景气是否能预测，一直都是一个备受关注的课题，该用什么指标或数值来探知或解释，也一直被专家们在讨论，但由于影响房地产景气的层面过广，所以一般常被提出讨论的景气指标不胜枚举。 由汇率导致的利率问题与民众购屋意愿也息息相关，是影响新西兰房地产市场的重要因素之一，因为当利率上升时，购屋者的负担会跟着提高，所以民众的购屋意愿会降低，造成建物买卖的数量跟着缩减。 另一方面，随着国际油价的飙升，还可能导致水、电、粮食、燃料价格的上涨，进而导致钢铁、水泥、石化产品、砖瓦、塑胶制品等建材价格也因此水涨船高，从而带动房价上扬，这也是国际原油价格对房地产景气最直接影响的部分。 新西兰的财政部长Michael Cullen一直将通货膨胀当做是政府不退税的理由，虽然通货膨胀对经济发展较为不利，但根据历史经验显示，通货膨胀对房屋市场交易而言却是个正向的因素，通膨将提升民众的置产信心。因为大家在保值心理考量下，将资金投入房地产，带动房价出现大幅上扬。 虽然以目前情势来看，再因油价飙涨带动房价大幅上涨的机会不高，但对通膨的预期将增强民众的置产信心，对新西兰房屋市场交易还是有正面的效应。 房地产景气的波动简单可说是房地产市场供给与需求变化的结果，当房地产的需求大于供给，呈现供不应求时，房地产市场将呈现景气现象。反之，当供过于求时，房地产市场则呈现萧条。 然而，由于房地产具有许多异于一般商品的特性，加以房地产市场发展具动态性，其供给与需求除决定于房地产市场本身的条件外，尚受到总体经济与金融市场的高度影响。如此也意味房地产景气的分析与预测不应仅局限于房地产市场本身的考量，尚应从总体经济发展与资金流向的角度来观察。 以往对于房地产景气的预测，大多依据历史趋势与经验做判断，认为所谓「景气循环」乃一周而复始的现象，是由复苏(recovery)、繁荣(prosperity)、衰退(recession)、萧条(depression)等四个阶段乃依序发生。 但实际上，此四阶段间的转换通常是渐进而不易察觉的，而且景气循环虽有循环性的过程，但非定期出现而具有周期性(periodic)，也非一完整而极对称的上下波动趋势，故每一阶段所涵盖的时间或程度未必相同。造成景气波动的因素相当多，有心理面的预期、实质产出与就业情况的波动、以及货币与价格的波动等等，通常在景气波动过程中，这几方面的影响是纠缠不清的。 尤为重要的是，影响景气循环的因素可能会因时间而发生转变，但是这种转变属于暂时性的冲击(shock)，还是导致整个循环发生结构性变迁(structural change)，需要进一步的加以检视。 当然，除大环境的改变之外，房地产市场本身也有相当程度的变革。房地产从以往的「供给短缺」到近年来的「供给过剩」，从优值创造财富的「投资标的」逐渐转化为「一般商品」，从对抗通货膨胀的「保值工具」，变成追求享受的「生活必需品」，以往「随便盖，随便赚」的大好时光已逝去，余屋处理成为目前建商最大的负担，使得许多建设公司的财务周转岌岌可危。 在新西兰房地产投资常见的情况是；一、投资自住或自住加出租，租金可抵部份或全部的银行贷款，等以后在待价出售变现，赚取增值部份。二、购买物业经I或出租，经I或出租的收入用来还清贷款及其他费用，以后转卖物业，房产本身及增值部份就是一笔相当可观的投资回报。三、低价购买旧房，翻修后转售,扣除装修费用及税费,赚取其中的差价。四、选购位置好的Lot或Retired House，精心设计，再建新屋出售，此种投资回报率很高。五、购买期房，预付定金获得新盘，房屋建好后出手转卖，会有利润。六、购买公寓房，先委托管理出租，待房价上升时，转卖升值。七、购买Industrial Unit，申请重新规划或做商业出租，利润颇丰。 房地产的投资，必须要掌握明确时机，如果在景气不佳时，购屋最好是以自用为原则，和其他投资一样，房地产投资也有景气循环因素，低进高出，是投资获利的铁律，所以投资房地产必须时时留意景气变动，掌握时机。同时个人在准备投资房地产时，应多注意市场及利率等因素，并具备一定额的资金及相关的房地产资讯，如果操作得当的话，获利性会很高且兼顾保值与增值性；不然的话所造成的损失也会很大的。 一般来说投资房地产，报酬率的算法是；新西兰不动产年报酬率等于每月租金乘十二个月再除以房屋的总价；如果房屋的总价是六百万，而每月租金为两万元，所以它的年报酬率是；两万元乘上十二个再除以六百万得到的百分之四就是报酬率。再根据各种因素的估计，如果年报酬率不错，就表示六百万的房价是在可以接受的围之内。 因此有些金融理财专家认为；如果购屋出租报酬率明显的高过于银行的定存，那投资不动产就可以算做是一种相对稳健的投资管道，或成为避免资产缩水的资金避风港。 房地产是一种非常地域性的产业投资，且属中长期投资，如果是在一个经济持续成长的环境中，随着时间的堆积其增值的空间的确很大，只要经济情况不坏，它也有保值与对抗通货膨胀的特性，不过，它最大的弱点是容易积压资金，且经常不易脱手。因此在做房地产投资时，除了第一笔资金外，必需要规画第二、三笔资金，以备第一笔金踩入的时机不对，还有机会与财力做后续的加码。 没有任何一种投资能够完全没有风险，预期投资报酬率越高的投资工具，往往风险也越高，虽然可能有较高的获利，但相对的亏损机率也较高，然而如果因为害怕风险就完全不投资，等于因噎废食，反而造成放弃获利的另一种风险。 因此，我们要努力的降低风险，事前做好风险规划，系统性的分散风险，然后有纪律的长期投资，才能够寻求到一个可预测的长期投资结果，提高成功的机会。 华伦．巴菲特认为，成功理财并不需要很高的智慧或高明的见解，「理财最需要的是：一个稳健的方法以及坚定的意志，不让情绪轻易改变这个方法」，没有人会计划失败，但大部分都失败在没有适当的计划。 华伦.巴菲特，被誉为是华柦种瘢秦敻粌H次于比.盖茨的世界第二富豪，他从五岁开始就会摆地摊兜售口香糖聚揽财富：十一岁凯始买股票；十三岁开始他的实业投资；十六岁高中毕业前就已经拥有四十英亩的农场；一九五六年二十五岁的他只出资一百美元就伙同他人创办了自己生平第一个公司「巴菲特有限公司」，时隔六年公司资产就达到七百二十万美元；一九六四年，他个人就拥有了四亿美元的财富； 一九九四年，他已经拥有了一个价值两百三十亿的财富王国；二00二年时，他的资产已达到三百六十亿美元，像他这样的人可以说是得上是投资天才了。 |
