新西兰房地产投资攻略（一）

今日的纽西兰，要找到一个满意的投资房，并不像前些年那么容易了。而从澳洲来的同行告诉我：在那里投资房的年回报率一般只有百分之三或者四。(最近澳洲的市场在向下)这样相比较而言：纽西兰的投资物业好像要比澳洲还好。 有的客户口口声声说让我帮忙找投资房，在找房过程中我渐渐发现：他们并不是很清楚在纽西兰买投资房意味着什么。排除其他更复杂的因素（保险，地税，房屋维护费用，等等），单纯从房租能否cover 住mortgage的话，如果可以做到这点的话，再加上物业本身的升值，这当然是好事情。可惜，现在这样的房子与以前相比，不是特别容易找得到了。

投资房的概念：

（1） 许多第一次来纽西兰考虑买投资房的客户，只是单纯地认为：如果房租能够cover 住mortgage的话，这样的房产就可以考虑做为他们的投资房。这是他们对新西兰房地产市场中关于保险，地税，房屋维护费用，一次性律师费的支出，等等的不了解所致。

（2） 期待买到手的出租房能在未来一两年或数年内不断升值，然后把它出售，这是绝大多数人买投资房的概念。毕竟，新西兰房产近些年来每年的平均升幅都在百分之十上下，有些地区不同年份不同类型的房产升降的幅度会有很大的不同。

（3） 老移民，还有特别是纽西兰公民中较高收入的人们，对投资房的理解又不一样。由于纽西兰也是个高税收国家，很多人自己收入的三分之一以上都交了税。也正是在这种情况下，在这里已经拥有自己家庭住房的纽西兰人纷纷考虑购买用于出租的投资房。我的一个好朋友告诉我：他们家刚刚买了一套价格二十八万的全幅地三房做投资。每周租金三百元，算上保险，地税，维护费用，银行每周的还款，他们目前每周还要贴进去几十块．他们告诉我：虽然目前是亏的，但他们可以就mortgage的利息部分向政府每年申请所得税返还。这样一来，等于把原来全部交给政府的钱又claim 回来了一部分。等再过几年，由于房子的地段非常好，随着房产的升值，他们再考虑出售。---------懂得了这个道理，我们才能明白为什么在纽西兰我们需要找一个好的会计师帮自己，这一点不论对于我们新移民还是老移民，都是非常的重要。好多老移民来了已经几十年，十余年或者将近十年，竟然从来未考虑过要去买投资房从而将自己交给政府的高额税收claim回来一部分。也正是这个原因，每次当我谈到这个问题时，他们总是说：以前怎么没有ＡＧＥＮＴ　告诉他们呢？！－－－－其实，这也是你一个好的出色的ＡＧＥＮＴ　应该懂得的关于在纽西兰做投资的一个基本常识．试想：如果一个ＡＧＥＮＴ连这点都不是很清楚，或者他自己都没买过投资房，他又怎么能帮助你买一个理想的投资房呢？

买投资房要注意的问题：

（1） 买房时里面有无租户，没有的话，是否能比较容易找到租户。 由于我所在的公司专门有一个物业租赁管理部（他们共十一个人），他们可以免费帮客户登彩色的租房广告，免费找租户，免费为ＬＡＮＤＬＯＲＤ　查询租客以前的信用记录（以前有无欠款欠租记录）和其他工作及生活习惯，这无形中为我的客户提供了非常方便的服务．而他们收取的费用，只是向租客收取一周租金．

（2） 买房时里面有租户的话，他们是否是好的租户？他们的职业是什么？以前是否按时付租？已经租住在这里有多长时间了？租约是否是固定期限的？如果不是，他们是否有计划搬走？ 这一点一定要在买房前查清．如果能看到书面的租赁合同当然更好．

（3） 买房时里面有租户的情况下，每周租金是多少？这个租金水平是已经持续了很长时间，还是在你买之前刚刚涨上去的？因为新西兰规定：一般是如果你要提高房租的话，最起码是要在合同签署六个月之后．再有，还要注意：这个租金水平是否包括了除草的费用？（是租户负担还是房东负担除草的费用？租赁合同中一般都会写明）

（4） 租户对房子是否爱惜？对物业有无损害？ 这一点也比较好查清楚，这里就略过．
如果想买投资房，我建议各位一定要在买之前至少将上面的几项最基本的情况摸清楚才好。当然还有我这里来不及写出的更详细的内容，比如新西兰买房子时通常应该注意的所有其他问题。

八：客户的拒绝就是营销的开始。

（1） 直截了当先告诉客户他打电话中提到的所感兴趣的房子有哪些缺点，这样，既不浪费客户的时间，更不浪费自己的时间，还更能赢得客户的信任。如果客户认为那不是缺点（例如，有的新西兰房产状况非常差，而一些客户就是要找这样的物业，通过翻新再使其重新上市赚取利润，）甚至他认为这正是他希望的房产本身的potential所在，那你可能发现了真正的买家。

（2） 客户的拒绝非常重要，这是你发现客户的真正需求的时刻，这也就是营销的开始。 客户对我说：我不喜欢这个房，因为没有车库，我一定要有doublegarage 才行。事后去过他们家，我才知道：他们原来的房子是single garage (单车库).，而且里面基本上是放了杂物，更别提放他们夫妇的两辆车了。

同样，一个客户如果不喜欢只有一个bathroom的房，十有八九是他现在住的地方只有一个洗手间。如果你不了解这些，哪怕你一天给他看十套房，累死自己都不知道为什么。

（3） 认识了客户，并不代表客户就认可了你。下一步，是要客户认识到你的价值。如果你是一个没有任何价值的人，又想从客户身上赚钱，别人又怎能喜欢你？做agent的人，你要能给别人带来一种快乐或者享受，要有交往的价值，要能帮到对方；这样客户也才能帮你实现你的目标。否则，人家客户凭什么帮你？

（4） 有一些agent总是抱怨别人抢走了自己的客户，我嘴上不说，心里觉得好笑：客户如果真是你的，谁也抢不走。如果真的发生了别人抢走了自己的客户的情况，那也只能说明这客户还不是你的，或者至少这客户还没有真正地认同你。所以，有时候我看到一些华人客户。来到办公室时并没有找我这个在这里的唯一的华人agent,自己的心里也很坦然。因为我知道;至少现阶段，他还不认同我，他在现阶段还没有认识到我的价值，同时我也清楚的意识到：他现在还不是我的客户，并不代表他今后不是我的目标客户。何况，随着自己语言能力的不断提高，自己的洋人客户也越来越多。

随着工作时间越来越长，我开始越来越认识到自己的语言的优势：洋人的agent不会说中文，而我们却是既可以与洋人客户打交道，又可以自由地面对华人客户。这也就是为什么我们公司里的一些洋人agent（不论是销售ＡＧＥＮＴ　还是租赁部的ＡＧＥＮＴ）遇到中国客户不能应付时，会急急忙忙地来找Jason Wu的原因．我有时心里会偷笑：谁让自己是我们Lower Hutt这家最大的新西兰房地产公司里面唯一的一位华人雇员呢。 从这一点上来说，我真的很骄傲也很庆幸自己会说一口标准的普通话。公司里一个刚入行的ＫＩＷＩ，她总是跟我开玩笑说：ＪＡＳＯＮ　ＷＵ，　你真该去度假了，也给我们留点机会嘛！结果有一次她说的时候，我的老板听到了，老板就对她说：你先把中文学会吧，然后你就成了！

5） 客户变心了吗？

做agent时间一长，你就会发现：有些时候客户最后买到手的房子跟她最初告知你他们想买的房子差距很大。比如，一对夫妇最初告诉我他们要买二十五万左右的房子，我也一直以这个标准在帮他们找。但最后我们发现：他们买的是三十多甚至四十多万的房子。还有一个客户，他开始时说要买三十万左右的房子，最后他可能却买了一个十几万多的一个Flat。我们会问：是客户说谎了吗？其实没有，是agent做事不到位，工作不细。试想：每个客户随着他们对市场了解的加深，他们买房的价位，Location， 买房的类型，都是不断的处在变化之中的。而作为agent你，如果没能及时了解到这些，你当然会想不通了。

（6） 有创新的服务才能是真正的服务，才是值得称道的服务。

服务好一个客户，所产生的价值有时候是你自己意想不到的。Agent 如果自己把自己的价值只定位在单纯地带人每天四处看房，再不就是竭力想把客户不想要的东西硬推销给人家，这样不仅不能体现出你的应有价值，而且会遭到一些反感和误解。

其实，做一个好的出色的agent ,你的服务最重要的是要怎样表现出你的一份心和关怀，体现出你的专业水准和价值。所以，真正的服务，或者说，客户能认可的实质性的东西，就是要解决客户的困难和负担，通过你富有专业价值的工作让客户认同，认可，信赖，感激你的服务。自己空闲时，我常常问自己：我的服务比起其他人，有什么不同？如果其他人能做到的你也能做到，其他人不能做到的服务你仍然能做到，时间一长，客户自然是你的。

（摘自一位新西兰华人房产经纪人网帖）

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