奥克兰房价影响因素分析

《奥克兰房价影响因素分析》由奥克兰房地产专业人士Tina Chen供稿。新西兰房地产信息网授权转载。Tina Chen撰写了大量高水平的有关新西兰房地产投资，奥克兰房价，奥克兰房地产市场分析文章。新西兰房地产网精选一部分与读者分享。

新西兰买卖房屋，房价往往是买卖双方用来决定是否成交的最后关键，而且只有能成交的价格才是真正的奥克兰房价，凡是没有成交的价格只具有参考性，或者它只能反映了卖方，也就是新西兰房屋所有者单方面所认定的价值。

影响或决定奥克兰房价的因素大致有两个：第一是大环境；像是政策的制定与改变、景气的时机等等，这些对于奥克兰房价都会产生影响。第二是房屋本身的影响，像是地段、建材、区位、面积、隔间、停车位、海景与贷款的成数等，当然行销策略、货款条件、交易天数、购屋者的特质等等，也会影响到奥克兰房价的最后交易。

由于在房子交易时，奥克兰房价变动的因素太多，这当然也与「经济学」中的供需理论息息相关。当市场价格上升，如果市场出现「供给量超过需求量」时，这种现象便称为「超额供给」。此时，物品的价格便有下降的趋势。而价格的下降将会令超额供给的数量减少。当市场价格下降，市场出现「需求量大过供给量」的现象时，这便称为「超额需求」，出现超额需求时，物品的价格便有上升的趋势，而价格的上升将会令超额需求的数量减少。

当市场上买卖双方对奥克兰房价水平和交易数量都感到满意，大家都没有倾向要作出任何改变时，市场便处于均衡的状态，我们称需求曲线与供给曲线相交的一点为均衡点，该价格水平便称为均衡价格。而该数量则称为均衡数量，市场产品的数量与市场消费者的购买需求一致，因此价格可以相对的保持稳定。

市场价格通常可分为：「供给价格」（Supply Price）、「需求价格」(Demand Price)与「市场价格」(Market Price)。「供给价格」一般称为订价，也就是卖方最低所愿意出售的价格；「需求价格」是依据本身对商品的效用及参考供给价格而形成的，通常也就是「买者最高所愿意而且能够支付的价格」；「市场价格」是买卖双方实际交易的价格，此价格是供给与需求双方共同运作而形成的，也就是「成交价」。

买卖双方透过价格的协议，形成价格空间，此价格空间是订价与成交价之间往往是会有价差的。因此也出现了几种不同的奥克兰房价：

(一)、表面价格：售方对购屋者所开出的价格，也就是售方购屋者沟通价格的起点，表面价格必须能引起销售者和购屋者沟通的意愿，更通俗地说，也就是表示必须能让买卖双方有意愿谈下去，至于谈的内容，可能是价格，也可能是其它的销售条件。

表面奥克兰房价必须能为销售者和购屋者引导沟通的方向或塑造沟通的空间，即是在「表面价格」和「底价」之间塑造买卖双方的议价空间，并引导双方在这空间中沟通。奥克兰房价表面价格必须能反映或塑造不同产品之间的差异程度，这对于整批推出销售的预售屋而言其重要。表面价格必须能具有与底价互补的功能，或者保有创造「超价」的机会。

(二)、底价：指售方最低的可售价格，是奥克兰房价的底限，也是受方维持利润目标的基础。

(三)、成交价：成交价是经过了销售努力之后，购屋者真正购买的价格，但在景气热络或当预售个案的销售况甚为抢手时，购屋者很难有议价的机会，有时候「表面价格」即是「成交价」。

在房地产投资买卖房屋与土地的过程中，都必需经过「议价」与「谈判」过程，这是解决「价格」所必需进行的程序，它是一种让双方妥协和解的过程。它是一种解决问题的共同决策过程，也就是必须要谈判成员全体共同来解决奥克兰房价问题。